Honoraires Agence Charge Vendeur Ou Charge Acquéreur ?

Publié le 07/10/2021

Lors de la signature d'un mandat de vente, les honoraires peuvent être portés soit à la charge de l'acquéreur, à la charge du vendeur ou bien des deux (on pourrait ainsi avoir 6% d’honoraires, dont 3% à la charge du vendeur et 3% à la charge de l’acquéreur… Par contre, l’esprit de la loi serait détourné puisque l’acquéreur pourrait croire que l’agence n’encaisse que 3%…)

 

  • Pourquoi les honoraires agence charge vendeur sont les + couramment pratiqués ?

Puisque c’est le vendeur qui signe un mandat de vente avec une agence, il semble logique que ce soit lui qui paye les honoraires de l’agence qu’il a choisi. C’est bien celui qui utilise les compétences du garagiste, du médecin ou du plombier qui paie les honoraires ou la facture du prestataire, cela parait logique.

Le fait d’imputer la charge du coût d’une prestation à autrui, comme c’est le cas avec les honoraires charge acquéreur s’appelle en Droit de la stipulation pour autrui… et bien entendu cela n’a pas de valeur contractuelle puisque la personne n’a finalement rien demandé. Imaginez, c’est un peu comme si vous mettiez à la charge de votre voisin, le coût de changement de votre chaudière ! Vous êtes sûr qu’il accepterait de payer pour vous ?  Et pourtant, la Cour de cassation a entériné, il y a maintenant très longtemps, cette doctrine pour la vente de biens immobiliers. La prestation de l’agent immobilier peut ainsi être mise à la charge de l’acquéreur alors que celui-ci n’a pas signé de mandat avec l’agent immobilier… Curieuse pratique, mais légale ou plutôt légalisée par la jurisprudence puis par les usages.

Par contre, attention, des honoraires charge acquéreur peuvent parfois effrayer un acquéreur qui a l’impression que « c’est à lui de tout payer » alors qu’il n’a pas choisi l’agence …

 

  • Quelle influence sur le prix net vendeur entre honoraires charge vendeur et honoraires charge acquéreur?

Que le vendeur paye ou non les honoraires d’agence, cela n’a aucune influence sur son net vendeur. Prenons un exemple : si le prix de vente du bien est à 300 000€ dont 20 000€ d’honoraires agence, le net vendeur est de 280 000€ dans les 2 cas.

Enfin, que les frais d’agence soient affichés à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, dans les faits, c’est systématiquement l’acquéreur qui les paie, pour une raison simple : c’est que le prix de vente final sera le même pour lui, dans un cas comme dans l’autre

 

  • Alors quel est l’intérêt réel des honoraires charge acquéreur ?

Cela modifie les coûts d’acquisition du bien et la méthode de calcul des frais de notaire.

Reprenons notre exemple précédent : dans le cas d’honoraires charge vendeur, les frais de notaire (8%) payés par l’acquéreur, seront calculés sur la base du prix de vente soit 300 000€ (=24 000€), alors que dans le cas d’honoraires charge acquéreur, ils seront calculés sur la base du prix net vendeur soit 280 000€ (= 22 400€) ce qui représente une économie de frais de mutation de 1 600€.

A noter : Les notaires recommandent, dans le cadre des successions ou de vente d’une résidence secondaire, de vendre le bien immobilier avec des honoraires charge acquéreur (ce qui doit être notifié dans le mandat de vente) afin de limiter le montant des frais de succession ou de la plus-value, calculé dès lors sur la base du net vendeur. 

 

  • Comment savoir si un bien en vente comporte des honoraires charge vendeur ou acquéreur?

Tout simplement parce que c’est indiqué dans les annonces de vente publiées sur les différents supports, comme l’exige l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière. La publicité des annonces répond donc à des règles très strictes dans les 2 cas.

 

  • Peut-on demander à l’agence de changer la charge des honoraires prévue dans le mandat de vente au moment de la signature du compromis?

La pratique de bascule des honoraires est juridiquement interdite et très contrôlée par la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes), laquelle n’hésite pas à mettre aux agents immobiliers des avertissements et des amendes invoquant des « pratiques commerciales trompeuses » ou des « publicités de nature à induire en erreur ».

Par contre, si l’agent immobilier a une demande écrite du notaire de l’une des parties demandant cette bascule d’honoraires, il pourra se justifier auprès de la DGCCRF. Cette hypothèse reste très théorique car les notaires hésitent à mettre par écrit cette demande qui revient à aider l’acquéreur à diminuer les droits de mutation perçus par les collectivités et collectés dans les frais de notaire donc une perte substantielle de taxes pour le budget national…

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