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Bonne nouvelle : les banques recommencent à octroyer des crédits relais !

Publié le 02/04/2024
Il était temps ! Cela devrait permettre de débloquer un peu le marché immobilier car sans crédit relai, difficile de financer l’achat d’un nouveau bien sans avoir vendu l’ancien, ou de faire de gros travaux dans sa nouvelle résidence avant d’emménager.

Quels sont les différents types de prêts relais ?​

Plusieurs types de prêt relai sont envisageables selon la situation :

Le prêt relais sec

Il s’agit d’une avance octroyée par la banque. Le montant du prêt couvre le montant du nouvel achat, qui est donc inférieur à la valeur du bien vendu. Vous n’avez donc pas d’emprunt complémentaire à souscrire. C’est le cas, par exemple, en cas de déménagement Paris / Province ou lorsque vos enfants sont grands et que vous optez pour un logement plus petit. L’emprunteur rembourse uniquement les intérêts, voire l’assurance, jusqu’à la vente du bien initial. Plus rarement, le capital et les intérêts sont remboursés ensemble en une seule fois après la vente.

A savoir : vous aurez + de chance d’avoir un crédit relai sec avec votre banque qui vous connait et qui souhaite vous garder comme client qu’avec une autre banque car elle n’aura rien à y gagner !

Le prêt relais acquisition ou prêt relais adossé

Autre cas : vous souhaitez déménager pour vous agrandir ou pour vous rapprocher de votre vie professionnelle dans une grande ville. Les coûts de votre nouveau logement sont alors supérieurs à la valeur du bien. La banque accorde un prêt relais unique qui reprend l'ancien prêt en cours de remboursement et le nouveau prêt.

A noter : le surplus dégagé lors de la vente (au minimum de 30 %) permet un remboursement anticipé partiel sans pénalités sur le prêt bancaire classique. Il est parfois possible de conserver l'ancien prêt ce qui est + avantageux étant donné la montée des taux, que d'en souscrire un nouveau. N’oubliez pas d’en parler avec votre banque ou vote courtier.

Le prêt relais rachat

Cela consiste à faire racheter son prêt relais par une banque pour lisser l’ensemble des mensualités. C’est notamment utile lorsque le taux d’endettement maximum est atteint par le montant élevé de la seule mensualité du prêt relais. L’allongement de la durée du prêt permet de réduire la mensualité mais cela reste une solution onéreuse

Comment est calculé le montant d'un prêt relais ?

Le prêt relais est accordé pour une période courte, généralement une année renouvelable une fois. Vous disposez ainsi de 2 ans maximum pour vendre votre logement. Le montant du prêt relais est estimé par la banque entre 50 % et 80 %, très souvent environ 70 % de la valeur du bien mis en vente. Pour les établissements de crédit, cela permet de prendre en compte le risque de ne pas réussir à vendre le bien et à accepter une baisse du prix de vente. Le ratio est déterminé librement par les banques en fonction du dynamisme du marché immobilier dans le quartier, des qualités propres au bien. Il est donc judicieux d’avoir bien préparé son dossier de demande de crédit relais avec un courtier immobilier par exemple pour offrir les meilleures garanties et rassurer la banque.

Attention, les banques peuvent établir leur propre estimation de votre bien ! Il est donc inutile de présenter un prix exagéré, d’autant plus que les conseillers ont une bonne connaissance des prix immobiliers pratiqués.

Astuce : si vous êtes déjà en possession d’un compromis de vente signé, vous pouvez obtenir une somme supérieure, les risques de ne pas réaliser la vente sont alors assez faibles. (A l’inverse, si votre appartement est en vente depuis 6 mois sans aucune visite ni offre, la banque se montrera méfiante)...

Quels sont les avantages et Inconvénients du prêt relais ?

Le principal avantage est le timing ! Vous pouvez acheter sans attendre d’avoir vendu votre bien. Cela évite également de multiplier les déménagements en vous contraignant à louer un bien après la vente le temps de trouver un nouveau logement conforme à vos attentes. Les déménagements, la location, les garde-meubles constituent des frais souvent oubliés mais non négligeables.

Un second avantage est l’absence de garantie. Très souvent les banques acceptent une promesse d’affectation hypothécaire si jamais le bien n’est pas vendu dans les deux ans. Cela évite les coûts d’une hypothèque ou d’une autre garantie réelle. Un courrier du notaire confirmant le futur emploi des fonds peut suffire à rassurer la banque. En revanche, l’assurance emprunteur est exigée pour le prêt relais !

En contrepartie, le prêt relais présente des taux assez élevés. Il est réputé “ coûter cher ” bien que son coût soit à mettre en parallèle avec le coût d’une location ou avec le budget global d’un projet immobilier. D’ailleurs le prêt relais dispose d’un taux d’usure spécifique plus élevé que pour les taux immobiliers classiques. La négociation en vue du meilleur taux de prêt relais dépend de plusieurs facteurs parmi lesquels :

  • existence d’un prêt immobilier classique auquel est adossé le prêt relais,
  • revenus du ou des emprunteurs,
  • différé de remboursement partiel ou total : un différé de remboursement partiel (vous payez chaque mois les intérêts et l’assurance) permet d’obtenir un meilleur taux qu’un différé de remboursement total.

Certains points de vigilance doivent être rappelés :

  • L’estimation du premier bien en vente est le gage d’une relation réussie avec la banque et de l’octroi d’un prêt relais correct.
  • Le délai de deux ans peut sembler long. Toutefois, il faut tenir compte des délais de signature de la promesse de vente, des délais de rétractation, puis du délai pour signer l’acte authentique de vente. Certains acheteurs voudront faire coïncider la vente avec la rentrée scolaire ou avec la vente de leur propre logement. Il n’est pas rare d’arriver à 9 mois entre le moment où l’acheteur potentiel donne un accord de principe et la remise de la somme sur le compte bancaire.

Comment bénéficier d'un prêt relais ?

Il peut être utile de s’adresser à un courtier immobilier pour vous accompagner dans le montage de ce plan de financement particulier, tant l’enjeu est important. Il se base sur un montant compris entre 50 % et 80 % du prix de vente espéré de l’ancien bien.

La banque peut d’ailleurs demander une expertise à vos frais par deux personnes ou cabinets extérieurs, si elle a un doute sur le montant revendiqué.

Par ailleurs, un courtier connaît bien les avantages et les inconvénients des prêts relais et peut vous aider à bien comprendre les offres des banques. Le calcul, les modalités, les risques d’un crédit relais sont complexes. Une attention particulière doit être portée aux frais de dossier et il est préférable d’obtenir toute l’aide nécessaire pour réussir son projet immobilier d'achat revente.

 

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