13 conseils porte-bonheur pour BIEN acheter un BIEN immobilier en 2023-partie 1

Conseil N°1 : Validez votre budget d’achat avec votre banque ou votre courtier

• Les taux d’emprunts montent et les conditions d’obtention d’un prêt immobilier se sont durcies : la 1ère étape est donc de connaître votre budget réel pour l’acquisition de votre nouveau bien immobilier. Cela vous permettra de bien cibler votre recherche. En effet, il n’y a pas d’utilité à vous faire du mal en ayant le coup de cœur pour un bien que vous ne pouvez pas acheter !
• Si vous êtes déjà propriétaire et que vous envisagez de vendre pour acheter, faites faire une estimation de votre bien par des professionnels afin de pouvoir la fournir à votre banque/courtier pour une étude sérieuse de votre financement.
• Puis, prenez rendez-vous avec votre banque pour lui expliquer votre projet d’achat immobilier et faire une simulation bancaire précise avec plusieurs hypothèses de montant d’apport personnel ou de prix d’achat/de vente. N’hésitez pas aussi à contacter un courtier car son travail est de chercher le meilleur taux pour vous, selon votre dossier, en s’adressant à plusieurs banques, pour optimiser votre financement. Sachez que vous ne payez le courtier que si vous décidez de passer par lui, et que sa rémunération est souvent très raisonnable notamment par rapport à l’argent qu’il vous fera gagner sur la totalité de votre projet !
• Attention de bien prévoir dans votre budget d’achat, le coût des frais de notaires, des éventuels travaux mais aussi celui d’un prêt relais qui vous permettra de faire les travaux dans votre nouveau bien en restant dans votre logement actuel jusqu’à la fin de ceux-ci ou bien tout simplement de sécuriser votre achat/vente car les délais de vente ont tendance à s’allonger en 2023 !

Conseil N°2 : Déterminez vos critères essentiels/rédhibitoires pour votre future acquisition

Que vous achetiez seul ou à plusieurs, dressez la liste en 3 colonnes des critères :

1)Essentiels : ce que vous voulez à tout prix (un quartier précis, la proximité des transports, un double séjour, nombre de chambres, un ascenseur, un stationnement …)

2)Rédhibitoires : ce que vous ne voulez absolument pas (un RDC sur rue, des travaux importants, une orientation Nord un immeubles des années 70…)

3)Les + : qui pourraient vous faire craquer (une cuisine ouverte, un balcon, un dernier étage …)

Et fixez-vous un prix maximum d’acquisition en fonction de votre étude de financement.

Conseil N°3 : Contactez les agences immobilières du secteur qui vous intéresse et enregistrez-vous dans leur base de données acquéreurs

• Etant donné que vous êtes passés par les 2 étapes précédentes, vous pouvez briefer clairement une agence pour lui indiquer ce que vous recherchez et à quel prix.
• N’hésitez pas également à valoriser votre plan de financement déjà validé par votre banque/courtier. Le budget que vous donnez à une agence est toujours hors frais de notaire (environ 7,5% à rajouter).
• Beaucoup d’agences appellent en priorité les acquéreurs qu’ils ont déjà en BDD lorsqu’elles rentrent un mandat, souvent même avant qu’il soit publié (c’est ce qu’on appelle le « off market»), ce qui peut vous donner une longueur d’avance pour visiter le bien avant tout le monde. Alors profitez-en !

Conseil N°4 : Prenez du temps pour visiter plusieurs biens 

• Quand on cherche à acheter un bien immobilier, il faut accepter d’y consacrer du temps et de l’énergie.
• Visiter c’est comparer, saisir l’ambiance d’un lieu, se projeter avec ses meubles, sa famille, se promener dans le quartier … C’est aussi parfois avoir un coup de foudre ou changer d’avis sur un critère qu’on pensait indispensable.
• Si vous achetez en couple, essayer de visiter à 2 tout de suite car beaucoup d’acquéreurs envoient leur conjoint en éclaireur et ne viennent visiter qu’en fonction de la sélection faite par le premier : cela donne l’impression au 2ème de gagner du temps mais si un autre acquéreur fait une offre d’achat dans l’intervalle de vos 2 visites, attention aux disputes de couples !
• Autre astuce : préférez les visites de jour à celles tard le soir (après le travail) où la luminosité ne sera pas bonne ou pire de nuit pendant les mois d’hiver ! En effet, dans la plupart des cas cela vous obligera à dégager du temps pour une 2ème visite de jour si le bien vous intéresse donc vous occasionnera une perte de temps.

Conseil N°5 : Posez des questions et demandez les documents vous permettant une meilleure compréhension du bien

• Profitez de la visite pour poser des questions à l’agent immobilier sur le quartier, les écoles, le bien …. et si vous êtes intéressés demandez-lui de vous transmettre les diagnostics techniques obligatoires, les 3 derniers PV d’Assemblées Générales (si le bien est en copro), les infos de la base Georisques, bref tout ce qui peut vous permettre de prendre une décision et de faire éventuellement une offre d’achat, en toute sérénité.
• Pour une maison, réclamez à l’agence un certificat de superficie habitable établi par le diagnostiqueur, cela vous permettra de vérifier les surfaces car contrairement aux biens en copropriété, le législateur n’a pas imposé pour les maisons individuelles l’équivalent de la Loi Carrez. Il y a donc parfois des agences qui mettent dans leurs annonces, une surface de maison qui n’est pas la surface habitable mais une surface au sol pouvant comprendre le sous-sol, les surfaces mansardées mais aussi les cages d’escaliers … dans le but d’annoncer une plus grande superficie et faire baisser le prix au m2. Ce certificat n’est pas une obligation légale donc l’agence/le vendeur n’est pas tenu de vous le fournir mais c’est beaucoup plus rassurant pour vous de l’avoir et de savoir exactement ce que vous achetez donc demandez-le.
• Enfin, pour une maison ou un bien en monopropriété, à partir du 1er avril 2023, un audit énergétique est obligatoire, venant en complément des diagnostics techniques, pour les biens ayants un DPE en F et G. Il vous permet notamment d’avoir une estimation du coût des travaux et les caractéristiques des matériaux à utiliser pour briefer les entrepreneurs.

Suite de nos 13 conseils porte bonheur pour bien acheter un bien immobilier en 2023 la semaine prochaine !