13 conseils porte-bonheur pour BIEN acheter un BIEN immobilier en 2023-partie 2

Conseil N°6 : Si le bien vous intéresse, faites une offre d’achat

• Si c’est l’appartement ou la maison de vos rêves, faites votre offre d’achat très rapidement après la visite du bien voire même sur place. Ce serait dommage qu’il vous passe sous le nez simplement parce que vous avez tardé à formaliser votre offre d’achat ! Prenez-soin de la dater mais aussi de mettre l’heure de l’offre au cas où plusieurs offres d’achat parviendraient à l’agence dans la même journée.
• Si votre offre d’achat correspond au prix affiché (elle est alors dite « parfaite »), le vendeur est tenu de l’accepter (sous réserve de vérification du financement).
• Lorsque l’offre est inférieure au prix demandé par le vendeur, celui-ci est libre de l’accepter, de la refuser ou de commencer une négociation. Aujourd’hui, les vendeurs sont davantage susceptibles d’entendre une offre d’achat inférieure au prix qu’il y a un ou deux ans (le marché est moins tendu), surtout si votre plan de financement est solide (apport personnel/simulation bancaire de votre prêt) ou si vous achetez cash (sans condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier).
• Une offre d’achat nécessite un certain formalisme : elle doit être écrite, désigner le logement dont l'acheteur entend acquérir la propriété (adresse, nombre de pièces, superficie), indiquer le prix d’achat proposé par l'acquéreur, la date de l'offre et sa durée de validité mais aussi les conditions suspensives s’il y en a.

Conseil N°7 : Valorisez votre profil acquéreur pour sécuriser le vendeur

• Si votre offre d’achat n’est pas au prix, il est bon de vous donner la peine de justifier pourquoi : travaux à prévoir dans l’appartement, futurs travaux de copropriété qui vous incomberont, note de DPE, présence d’un sanibroyeur, chambre en souplex …
• Mais il faut surtout valoriser votre profil acquéreur en lui prouvant que votre motivation (« j’adore votre maison ») et votre financement sont solides.
• L’agent immobilier vous demandera souvent de remplir une fiche acquéreur pour avoir toutes les informations utiles et pouvoir défendre le sérieux de votre offre, ainsi que votre simulation bancaire (d’où l’intérêt de l’avoir déjà faite – voir notre conseil N°1). Ces informations vont lui permettre de rassurer son client-vendeur et de négocier pour vous car ne l’oubliez pas, l’agence immobilière est votre alliée et souhaite conclure la vente !
• Un achat cash est toujours fortement apprécié par un vendeur puisque si vous n’avez pas besoin d’un crédit bancaire, vous n’avez donc pas de condition suspensive d’obtention de votre prêt. C’est un atout pour vous (levier de négociation) et pour lui (sécurité une fois le compromis/promesse signé). Mais attention certains acquéreurs pensent de bonne foi « acheter en cash » parce qu’ils utilisent l’argent de la vente de leur bien actuel (+ cher) pour acheter un autre bien (- cher).
• Mais en fait « acheter cash » c’est avoir l’argent sur son compte en banque au moment de l’achat. C’est effectivement possible de faire une vente concomitante (vous vendez le matin et achetez l’après-midi via le même notaire qui n’a pas besoin de transférer les fonds) mais c’est aléatoire et parfois même risqué car finalement vous ne maitrisez pas les délais de vente de votre bien.
• Donc mieux vaut prévoir un crédit relais quitte à ne pas l’utiliser ou ne l’utiliser que 2 ou 3 mois. Mais dès lors, ce n’est plus un achat cash car vous aurez une condition suspensive d’obtention de votre prêt relais dans le compromis/la promesse.

Conseil N°8 :  Faites accepter de façon formelle votre offre d’achat par le vendeur

• Cette acceptation doit être faite par écrit, soit en apposant une mention manuscrite d’acceptation sur votre offre d’achat avec date et signature, soit par mail en prenant soin de bien spécifier le prix et les éventuelles conditions de l’offre.
• Une fois l’offre d’achat acceptée, le vendeur est tenu de vendre sauf s’il a pris soin d’assortir son accord à des conditions (ex : acquisition cash sans avoir recours à un prêt, vente longue …). Le vendeur ne peut plus se désister, vous avez donc réservé le bien. Par contre dans les faits, si un vendeur décide de retirer son bien de la vente, vous ne pourrez pas faire grand-chose à part l’attaquer en justice mais qui a envie d’acquérir un bien dans ces conditions et délais ?
• En théorie, vous non plus vous ne pouvez pas vous désister mais dans la pratique, étant donné que vous disposez d’un droit de rétractation de 10 jours après signature d’un compromis ou d’une promesse de vente, le vendeur n’a aucun intérêt à vous obliger à tenir votre engagement alors que vous pourrez vous rétracter de manière tout à fait légale ensuite …

Conseil N°9 : Signez un compromis ou une promesse en toute transparence

• Un compromis est signé en agence, une promesse de vente est signée chez le notaire. Ils sont tous deux des « avant-contrats », c’est-à-dire qu’ils représentent le premier engagement formel entre les deux partieset précèdent la signature de l’acte définitif de vente. La signature peut se faire en présentiel ou à distance via une signature électronique.
• Le compromis signé en agence (si l’agence propose ce service – ce n’est pas une obligation) présente différents avantages, à condition d’être soumis à relecture/commentaires des notaires des 2 parties afin d’être bien rédigé :
  • Il est plus rapide qu’une promesse : 10 à 15 jours contre en moyenne 4 à 6 semaines pour une promesse chez le notaire
  • Il est gratuit, c’est un service de l’agence, alors que le notaire vous demandera de 400 à 600€ pour sa rédaction
  • Il est bilatéral et engage donc les 2 parties alors que la promesse n’engage que le vendeur
  • Vous pouvez y ajouter des clauses suspensives comme pour une promesse
  • Un séquestre (indemnité d’immobilisation) peut-être demandé et déposé soit sur le compte séquestre de l’agence (si elle en a un) soit sur le compte séquestre du notaire vendeur
  • Le compromis ou la promesse doivent impérativement comporter certains éléments mais aussi certaines annexes prévues par la Loi de façon à ce que l’acquéreur puisse avoir une parfaite connaissance du bien qu’il achète, en toute transparence. Il faut donc lire non seulement le compromis/la promesse mais aussi l’ensemble des annexes ! Vous avez 10 jours à partir du lendemain de la signature mais surtout de l’envoi de la SRU (notification par RAR postal ou électronique de l’ensemble des annexes) pour exercer votre droit de rétractation et vous désengager de cet achat. S’il manque une ou plusieurs annexes indispensables, il faudra que l’agence ou le notaire « repurge la SRU », autrement dit renvoie un nouvel RAR et refasse courir un nouveau délai de rétractation pour vous acquéreur.
  • Par contre, si vous changez d’avis passé le délai de rétractation et une fois la condition suspensive d’obtention de votre prêt levée (autrement dit vous avez reçu votre offre de prêt et donc obtenu votre prêt), la clause pénale dite également « clause du caprice » pourra être engagée par le vendeur, car vous avez immobilisé de façon abusive son bien pendant 2 ou 3 mois pour finalement ne pas l’acheter. Ce caprice vous coûtera une somme équivalente à 10 % du montant du prix de vente à verser au vendeur en dédommagement, alors gare aux caprices !

Retrouvez la suite de nos 13 conseils porte-bonheur pour BIEN acheter un BIEN immobilier en 2023, la semaine prochaine!